📅 Réglementation & échéances — Septembre 2026

Bien classé F ou G à Bruxelles : peut-on encore louer ou vendre en 2026 ?

Par KCertiPEB — Certificateurs PEB agréés Bruxelles Environnement| 21 septembre 2026 9 min de lecture

Façades d'immeubles à Bruxelles — logements classés F et G

Oui. En 2026, un logement classé F ou G peut toujours être loué et vendu à Bruxelles. Aucune réglementation bruxelloise n'interdit aujourd'hui la location d'un bien selon sa classe énergétique.

L'interdiction de louer les logements classés G existe bien — mais en France, depuis le 1^er janvier 2025, sur base du DPE. Cette confusion revient sans cesse chez les propriétaires bruxellois. À Bruxelles, la logique est différente : pas d'interdiction immédiate, mais des objectifs chiffrés à atteindre, assortis d'amendes calculées au kWh près. Et, dès aujourd'hui, une conséquence financière bien réelle sur l'indexation des loyers.

⚠️ Ne confondez pas les deux pays : France et Belgique ont des systèmes distincts. Le DPE français interdit la location des logements G depuis 2025 et des F à partir de 2028. Le certificat PEB bruxellois ne prévoit aucune interdiction de louer : il fixe des objectifs pour 2033 et 2046. Un article français lu de bonne foi peut vous faire prendre une décision coûteuse.

📋 Sommaire

Non, un bien F ou G n'est pas interdit à la location à Bruxelles
Le calendrier officiel : 2031, 2033, 2046
Ce que votre classe PEB vous coûte déjà aujourd'hui
Comment se calcule réellement l'amende de 2033
Bailleur ou vendeur : que faire maintenant ?
FAQ — Logements classés F et G à Bruxelles
Sources officielles

1. Non, un bien F ou G n'est pas interdit à la location à Bruxelles

C'est la question qui revient le plus souvent chez les propriétaires bailleurs bruxellois, et la réponse est claire : en septembre 2026, aucune disposition ne conditionne la mise en location d'un logement à sa classe énergétique en Région de Bruxelles-Capitale. Un bien classé G peut être mis en location comme un bien classé B.

Ce qui est obligatoire, en revanche, l'est depuis longtemps : disposer d'un certificat PEB valide, mentionner la classe énergétique dans l'annonce, et remettre le certificat au locataire ou à l'acheteur. C'est l'absence de certificat qui est sanctionnée — pas la lettre qui y figure. Nous détaillons les montants dans notre article sur les amendes en cas d'absence de certificat PEB.

D'où vient la confusion ?

De France. Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) français interdit la mise en location des logements classés G depuis le 1^er janvier 2025, avec les classes F visées en 2028 et E en 2034. Ces échéances sont abondamment relayées en ligne et remontent dans les recherches faites depuis la Belgique.

ℹ️ Deux systèmes, deux logiques : la France interdit la location par palier de classe. Bruxelles fixe un seuil de consommation à atteindre (275 kWh/m²/an en 2033) et sanctionne l'écart à ce seuil par une amende proportionnelle. Le résultat pratique diffère beaucoup : à Bruxelles, vous gardez la main sur le calendrier de vos travaux.

2. Le calendrier officiel : 2031, 2033, 2046

Voici les échéances telles que les publie Bruxelles Environnement. Elles structurent toute décision de rénovation, de vente ou de conservation d'un bien énergivore.

Aujourd'hui — 2026
Certificat PEB obligatoire en cas de vente ou de location
Obligation en vigueur depuis 2011 pour la vente et 2012 pour la location. Le certificat est valable 10 ans et doit figurer dans l'annonce. Aucune restriction liée à la classe.
1er janvier 2031
Certificat PEB obligatoire pour tous les logements
« Tous les logements devront alors disposer d'un certificat PEB pour le 1^er janvier 2031 » — y compris ceux que vous occupez vous-même ou qui ne font l'objet d'aucune transaction.
2033
Objectif PEB 275 — les classes F et G doivent disparaître
« D'ici 2033, tous les logements devront au moins atteindre l'objectif PEB 275 », soit une consommation d'énergie primaire maximale de 275 kWh/m²/an — ce qui correspond aujourd'hui à la classe E. En copropriété, l'ACP devient co-responsable à cette date.
1er janvier 2046
Objectif PEB 150 — le seuil se resserre
Le plafond descend à 150 kWh/m²/an, soit environ la classe C actuelle. Les logements aujourd'hui classés D ou E devront eux aussi avoir été rénovés. Les logements publics visent cet objectif dès 2040.

💡 Nuance importante, rarement mentionnée : Bruxelles Environnement précise que « ces dates dépendent de l'entrée en vigueur d'un Arrêté du Gouvernement prévue le 1^er janvier 2026 au plus tôt ». Le calendrier peut donc encore glisser dans son exécution. La trajectoire, elle, est actée : 275 kWh/m²/an, puis 150.

Si votre bien est en immeuble à appartements, la répartition des rôles entre copropriétaire, syndic et ACP mérite un détour : nous l'avons détaillée dans notre guide PEB en copropriété pour syndics et copropriétaires.

3. Ce que votre classe PEB vous coûte déjà aujourd'hui

C'est le point que la plupart des propriétaires découvrent trop tard. Les échéances de 2033 sont lointaines, mais une classe E, F ou G a une conséquence financière immédiate : elle réduit le montant dont vous pouvez indexer le loyer.

Selon la Région de Bruxelles-Capitale, un facteur de correction s'applique à l'indexation lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

le bail a pris effet avant le 14 octobre 2022 ;
le certificat PEB du logement est E, F ou G ;
le bien est loué sur le marché privé ou public (hors SISP et Fonds du Logement).

Le résultat de l'indexation normale est alors multiplié par un coefficient inférieur à 1, qui dépend de la classe et du mois anniversaire du bail. Les logements F et G subissent la correction la plus forte — environ deux fois celle appliquée aux logements E.

Pourquoi seuls les vieux baux sont-ils pénalisés ?

La règle paraît illogique au premier abord : un bail signé récemment sur un bien classé G s'indexe pleinement, alors qu'un bail ancien sur le même bien est amputé. On s'attendrait à l'inverse.

L'explication tient à l'histoire du dispositif. Entre le 14 octobre 2022 et le 13 octobre 2023, en pleine crise énergétique, la Région avait gelé l'indexation des loyers des logements les moins performants. L'ordonnance du 13 octobre 2023 a levé ce gel, mais en instaurant un facteur de correction permanent destiné à empêcher les bailleurs de rattraper l'indexation perdue pendant l'année de blocage.

ℹ️ La formule officielle le confirme : pour les classes F et G, le facteur vaut indice de l'année N-1 ÷ indice de l'année N — soit exactement l'annulation d'une année d'indexation. Pour la classe E, il vaut 50 % × ((indice N-1 + indice N) ÷ indice N), soit la moitié. Ce n'est donc pas une pénalité liée au PEB : c'est le gel de 2022-2023 rendu définitif.

Tout s'éclaire alors : un bail entré en vigueur après le 14 octobre 2022 n'a jamais subi le gel. Il n'y a donc rien à neutraliser, et son loyer s'indexe normalement — quelle que soit la classe énergétique du bien.

Classe PEB	Bail avant le 14/10/2022	Bail à partir du 14/10/2022
A à D	Aucun facteur de correction	Aucun facteur de correction
E	Facteur de correction — réduction de 1 à 5,5 %	Aucun facteur de correction
F et G	Facteur de correction — réduction de 2 à 11 %	Aucun facteur de correction

Les coefficients exacts sont publiés mois par mois par la Région, en deux colonnes seulement : PEB = E et PEB = F-G. Les classes A à D ne sont pas concernées. Pour un bail F ou G dont la date anniversaire tombe en janvier, le facteur officiel est d'environ 0,904 : une indexation qui aurait porté le loyer à 1 000 € le ramène à environ 904 €, soit près de 1 150 € de manque à gagner sur l'année.

Trois conditions à remplir avant toute indexation

Le facteur de correction ne joue que si vous avez déjà le droit d'indexer. Quelle que soit la classe énergétique et quelle que soit la date du bail, la Région impose trois conditions préalables :

le bail doit être enregistré ;
un certificat PEB valide doit avoir été communiqué au locataire ;
l'indexation n'est pas automatique : elle doit être demandée par écrit, et cette demande n'a d'effet rétroactif que sur les trois mois qui précèdent.

⚠️ Sans certificat valide, pas d'indexation du tout : la Région est explicite — « le certificat doit être valide au moment de la demande d'indexation ; s'il est expiré, un nouveau certificat doit avoir été transmis » au locataire. Un certificat périmé ne bloque pas seulement une vente : il vous prive purement et simplement du droit d'indexer le loyer.

✅ À retenir : les trois conditions sont cumulatives. Le facteur ne s'applique donc que tant que le certificat du logement indique E, F ou G : faire établir un nouveau certificat attestant une classe D ou meilleure fait tomber la deuxième condition et rétablit l'indexation pleine. Pour un bailleur, améliorer sa classe produit ainsi un effet sur les revenus locatifs bien avant l'échéance de 2033. L'ordonnance ne réglant pas ce cas de figure noir sur blanc, faites confirmer votre situation précise auprès de Bruxelles Logement avant d'indexer.

Votre certificat PEB est-il toujours valide ?

Un certificat expiré vous prive du droit d'indexer le loyer et bloque toute vente. KCertiPEB établit votre certificat sous 48h dans les 19 communes bruxelloises.

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4. Comment se calcule réellement l'amende de 2033

On lit souvent des montants forfaitaires spectaculaires. La réalité est plus nuancée, et surtout proportionnelle. Selon Bruxelles Environnement, l'amende pour non-respect des objectifs PEB s'établit ainsi :

Formule officielle

2,5 € × surface (m²) × écart (kWh/m²/an)

Écart plafonné à 125 kWh/m²/an · Amende réclamée uniquement si le total dépasse 125 €

Trois conséquences pratiques, souvent mal comprises :

Il n'y a pas de montant maximal universel. L'amende dépend de la surface : un studio et un duplex ne risquent pas la même chose.
Un dépassement minime coûte peu. Frôler le seuil de quelques kWh reste sous la barre des 125 € et n'est pas réclamé.
Le plafond de 125 kWh/m² limite la casse pour les biens très énergivores — mais il est atteint dès 400 kWh/m²/an face à l'objectif 275.

Les exemples officiels, pour un appartement de 85 m²

Consommation du bien	Amende — objectif 2033 (275)	Amende — objectif 2046 (150)
276 kWh/m²/an (juste au-dessus)	212,50 €	26 562,50 €
500 kWh/m²/an (classe G)	26 562,50 €	26 562,50 €

Exemples publiés par Bruxelles Environnement. Le montant de 26 562,50 € correspond au plafond atteint pour ce bien de 85 m² — il n'est pas un maximum général. Des circonstances atténuantes peuvent être invoquées lors de la notification.

ℹ️ À ne pas confondre avec les sanctions de procédure. Ne pas fournir de certificat PEB au locataire ou à l'acheteur relève d'un régime distinct : une peine d'emprisonnement de 8 jours à 2 ans et/ou une amende de 50 € à 100 000 €, généralement remplacée par une amende administrative alternative. Ce sont deux mécanismes indépendants — voir notre article sur les amendes PEB à Bruxelles.

5. Bailleur ou vendeur : que faire maintenant ?

La bonne décision dépend de votre horizon. Voici comment se posent concrètement les arbitrages pour un bien classé F ou G en 2026.

🔑

Vous louez et gardez le bien

C'est le profil le plus exposé. Vous cumulez la correction sur l'indexation aujourd'hui et l'amende de 2033 demain. Priorisez les travaux à fort impact : l'isolation de la toiture suffit souvent à passer sous les 275 kWh/m²/an.

🏠

Vous vendez à court terme

Rénover avant de vendre est rarement rentable si la vente est proche. En revanche, un certificat récent et des factures de travaux retrouvées peuvent suffire à gagner une classe — et à désamorcer la décote lors de la négociation.

📄

Votre certificat a plus de 10 ans

C'est l'urgence à traiter en premier. Un certificat périmé bloque la vente, empêche l'indexation du loyer et vous expose aux sanctions de procédure. Le renouveler coûte une fraction du risque encouru.

🏢

Vous êtes en copropriété

Chaque appartement a besoin de son propre certificat. À partir de 2033, l'ACP devient co-responsable, ce qui rend la coordination collective plus économique qu'une démarche individuelle tardive.

✅ Le premier geste, dans tous les cas : connaître votre position exacte. Un certificat PEB donne votre consommation réelle en kWh/m²/an — la seule donnée qui permette de savoir si vous êtes à 20 ou à 200 kWh de l'objectif 2033, et donc de chiffrer l'effort à fournir. Établi en 2026, il reste valable jusqu'en 2036.

Pour savoir quels travaux engager et dans quel ordre, consultez notre guide des travaux prioritaires pour améliorer son certificat PEB. Pour savoir quels postes traiter en premier dans votre logement, voyez notre conseil rénovation PEB. Et pour le budget, tout est détaillé dans combien coûte un certificat PEB à Bruxelles.

6. FAQ — Logements classés F et G à Bruxelles

Peut-on encore louer un bien classé G à Bruxelles en 2026 ?

Oui. Aucune réglementation bruxelloise n'interdit aujourd'hui de mettre en location un logement classé F ou G. L'interdiction de louer les logements classés G existe en France depuis le 1er janvier 2025, sur base du DPE — c'est une réglementation française, qui ne s'applique pas en Région de Bruxelles-Capitale. À Bruxelles, la contrainte porte sur des objectifs à atteindre en 2033 et 2046, pas sur une interdiction immédiate.

Un bien classé F ou G peut-il encore être vendu à Bruxelles ?

Oui, sans aucune restriction liée à la classe énergétique. La seule obligation est de disposer d'un certificat PEB valide, de mentionner la classe dans l'annonce et de remettre le certificat à l'acheteur. La classe elle-même n'empêche pas la vente : elle pèse sur le prix et sur la négociation.

Que risque-t-on si le bien est encore F ou G en 2033 ?

Une amende administrative calculée sur l'écart à l'objectif : 2,5 € par kWh/an d'écart, multiplié par la surface, avec un écart plafonné à 125 kWh/m²/an. L'amende n'est réclamée que si son montant total dépasse 125 €. Elle est donc proportionnelle à la surface et à l'ampleur du dépassement : il n'existe pas de montant forfaitaire.

Pourquoi un bail récent sur un bien classé G s'indexe-t-il pleinement, et pas un bail ancien ?

Parce que le facteur de correction n'est pas une pénalité liée au PEB, mais le prolongement du gel des loyers de la crise énergétique. Entre le 14 octobre 2022 et le 13 octobre 2023, l'indexation des logements les moins performants avait été gelée. L'ordonnance du 13 octobre 2023 a levé ce gel tout en empêchant définitivement les bailleurs de rattraper l'indexation perdue. Un bail entré en vigueur après le 14 octobre 2022 n'a jamais subi ce gel : il n'y a donc rien à neutraliser.

Puis-je indexer le loyer d'un logement classé F ou G ?

Oui, mais avec un facteur de correction si le bail a pris effet avant le 14 octobre 2022 et que le certificat PEB est E, F ou G. Ce facteur réduit l'indexation. Condition indispensable dans tous les cas : un certificat PEB valide doit avoir été transmis au locataire. Sans certificat valide, l'indexation ne peut pas être demandée.

Dois-je avoir un certificat PEB même si je ne vends ni ne loue ?

À terme, oui. La réglementation prévoit que tous les logements bruxellois disposent d'un certificat PEB pour le 1er janvier 2031, indépendamment de toute transaction. Cette date dépend toutefois de l'entrée en vigueur d'un Arrêté du Gouvernement, prévue au 1er janvier 2026 au plus tôt.

Un certificat établi aujourd'hui couvre-t-il l'échéance 2033 ?

Un certificat PEB est valable 10 ans. Établi en 2026, il reste valable jusqu'en 2036 — donc après l'échéance de 2033. Il fige votre point de départ, sert de base pour planifier les travaux et répond dès maintenant aux obligations de vente et de location.

En copropriété, qui est responsable : le copropriétaire ou le syndic ?

Chaque copropriétaire reste responsable du certificat PEB et des objectifs de son propre logement. À partir de 2033, l'Association des Copropriétaires devient co-responsable du respect des objectifs par chaque logement de l'immeuble, et devra désigner un expert PEB chargé des parties communes.

Ces échéances sont-elles définitives ?

Le cadre est fixé, mais les dates dépendent de l'entrée en vigueur d'un Arrêté du Gouvernement attendu au 1er janvier 2026 au plus tôt. Bruxelles Environnement le précise explicitement. Le sens de la trajectoire, lui, ne fait pas débat : le seuil de 275 kWh/m²/an en 2033, puis 150 kWh/m²/an en 2046.

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📚 Sources officielles

Article rédigé sur base des publications officielles de Bruxelles Environnement et de la Région de Bruxelles-Capitale, consultées le 21 septembre 2026. Les échéances réglementaires dépendent de l'entrée en vigueur d'un Arrêté du Gouvernement et peuvent évoluer.

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